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| Nos conseils |
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Pourquoi préférer la garantie Laforêt Immobilier ?
| | | Pourquoi préférer la garantie Laforêt Immobilier ?
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LAFORET IMMOBILIER, c'est avant tout un réseau d'indépendants, d'hommes et de femmes réunis autour de mêmes valeurs :
- Clarté
La réussite de votre projet immobilier engage votre patrimoine et détermine votre qualité de vie. C’est une responsabilité qui nous impose d’être clairs : clairs sur nos conseils, clairs sur nos services, clairs sur nos honoraires. Pour réussir avec nous, aucune de vos questions ne restera sans réponse. - Convivialité
L’immobilier impose un cadre technique et juridique parfois complexe. Mais être un expert n’impose pas d’être rigide ou ennuyeux. C’est pourquoi nous privilégions les relations humaines, le respect et la personnalisation de nos réponses. Accueillis, écoutés, compris : voilà comment nous envisageons de vous recevoir dans chacune de nos agences.
- Efficacité
Comme vous, nous sommes attachés au résultat. Vous pourrez mesurer l’efficacité de nos collaborateurs car ils partagent vos intérêts : réussir la meilleure transaction dans un marché maîtrisé, dans des délais conformes à vos attentes. Chez Laforêt Immobilier, nous savons que l’immobilier est au cœur de votre vie.
Votre conseiller LAFORET IMMOBILIER est là pour vous accompagner dans vos démarches. Il va vous aider à cerner votre projet dans son ensemble : critères de recherches, impératifs et budget.
Reposez-vous : LAFORET IMMOBILIER veille pour vous !
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Acquéreur : Les questions à se poser
| - Définir mon lieu géographique
Quelles zones sont intéressantes pour moi, et pourquoi ? - Définir mon projet
Quel est mon projet de vie derrière l'achat d'un bien immobilier ?
- Définir mon budget
Comment avoir la garantie du juste prix ? Quelle est ma capacité d'emprunt ? Avec quel taux ? Est-ce que mon conseiller LAFORET Immobilier peut m'aider à trouver un bon crédit ?
Nous vous aiderons à formaliser votre projet et nous prendrons le temps de vous écouter pour répondre à l'ensemble de vos interrogations, d'ordre financiers ou juridiques.
De même, lors de votre acquisition, nous saurons vous faire profiter de nos partenariats financiers pour une acquisition aux meilleurs taux !
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Vendeur : Les questions à se poser
| - Comment réaliser l'estimation de mon bien ?
Oui, je veux vendre. Mais pas à n'importe quel prix. Comment être sûr que mon bien va se vendre rapidement, sans pour autant le brader ? Comment valoriser les travaux que j'ai pu effectuer dans mon appartement ou dans mon pavillon ?
Les équipes de LAFORET Immobilier 19ème, se propose de vous rencontrer, de visiter votre bien, et de réaliser une estimation à l'aide d'une méthode éprouvée et efficace qu'elle prendra le temps de vous expliquer.
- Quelle est la demande des acquéreurs dans mon quartier ? Comment valoriser mon bien ?
L'équipe de LAFORET Immobilier se propose de répondre à vos questions en vous faisant part de son expérience avec les acquéreurs : la tendance du moment ; ce qui est très recherché ; et des conseils personnalisés sur ce qui va vous permettre de mettre en valeur votre bien lors des visites acquéreurs.
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Obligations du vendeur
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Loi « Carrez » : Cette mission est conforme à la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
Un relevé de superficie certifié est établi à partir de mesures réalisées au télémètre laser.
. Amiante : La recherche de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante dans les parties privatives est conforme aux textes en vigueur et notamment les décrets N° 96-97 du 7 février 1996 et 97-855 du 12 septembre 1997 et 2001-840 du 13/09/2001 et 2002-839 du 03/05/2002 modifiant le décret du 96-97 du 7/02/96 qui fixe les obligations du vendeur concernant le recherche sur la présence de flocages contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1980. Ils doivent également rechercher la présence de calorifugeages contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
Une attestation de non présence d'amiante est délivrée et devra être produite lors du compromis de vente.
. Termites : Cette mission est conforme à la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
Le décret d'application est attendu et fixera les conditions d'application de cette loi, néanmoins l'état parasitaire est exigé par les notaires lors de la vente d'un bien situé dans une zone dite « à risque ».
. Saturnisme : Cette mission est conforme à la loi 98-657 du 29 juillet 1998 (code santé publique art. L1334 et s.) Art. 1334-5 du CSP : « Un état des risques d'accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le représentant de l'Etat dans le département. Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente. Aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut-être stipulée à raison des vices constitués par l'accessibilité au plomb si l'état. n'est pas annexé aux actes susvisés. »
. Depuis le 1er novembre 2007 un diagnostic « GAZ » est obligatoire pour toute habitation privative dont l'installation date de plus de 15 ans La plupart des accidents provoqués par le gaz naturel ont pour origine les installations intérieures dont l'occupant a la responsabilité.
Même s'ils sont assez rares, le gouvernement a décidé d'en réduire le nombre.
L'article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie parue au Journal Officiel du 4 janvier 2003 annonce l'arrivée prochaine d'un diagnostic de l'installation intérieure de gaz naturel.
« En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché, prévue à l'article 1643 du Code Civil ne peut-être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique. L'article 1643 du code civil évoquée par la nouvelle loi stipule que « le vendeur d'un immeuble est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Désormais donc, seule l'annexion du certificat de diagnostic à l'acte de vente validera une clause limitative de la garantie des vices cachés dans la vente en faveur du vendeur.
Diagnostic électrique obligatoire au 1er
Janvier 2009
Le principe de ce nouveau diagnostic avait été posé par la loi ENL du 13 Juillet 2006, mais ni le décret d’application ni les modalités pratiques des contrôles n’étaient parus. C’est désormais chose faite avec le décret du 22 avril 2008, et les deux arrêtés des 8 juillet 2008.
L’état de l’installation électrique doit être réalisé, lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation, si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sont donc concernés les maisons et les appartements.
Le diagnostic sera réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Il sera annexé au compromis et devra être en cours de validité à la date de signature de l’acte authentique.
Les vérifications porteront (article R*134-10 du Code de la Construction et de l’Habitation -CCH) :
- Sur l’installation électrique située en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou socles des prises de courant,
- Sur l’adéquation et les conditions d’installations des équipements fixes. L’état de l’installation intérieure électrique pourra être remplacé par :- une attestation de conformité de moins de trois ans, délivrée par un installateur à l’occasion d’une installation électrique intérieure, et certifiée par un organisme agrée par le ministre,
Un diagnostic, de moins de trois ans, délivré avant le 1er janvier 2009 par un distributeur d’électricité figurant sur la liste arrêtée par le ministre en charge de l’énergie.
A noter que ces documents de substitution devront porter sur l’ensemble des installations et équipements fixes visés à l’article R*134-10 du CCH.
A défaut, en cas de production d’un document qui ne serait relatif qu’à une partie de l’installation ou des équipements fixes, il est probable que le vendeur ne puisse pas s’exonérer de la garantie des vices cachés…sauf à faire réaliser un diagnostic électrique complémentaire.
En effet, rappelons qu’en absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état de l’installation intérieure électrique, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondantes.
Pour finir, ce diagnostic électrique doit être établi par une personne certifiée dans les conditions de l’arrêté du 8 juillet 2008 et vous trouverez à l’annexe II du second arrêté un modèle de rapport.
Décret du 22 avril 2008
1er arrêté du 8 juillet 2008 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité et les critères d'accréditation des organismes de certification 2nd arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation.
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Bailleur : Les questions et les obligations
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Les diagnostics Techniques
Diagnostic de performance énergétique
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu obligatoire le 1er juillet 2007 pour les locations de logement et doit désormais être annexé au bail.
Il a été mis en place pour lutter contre le réchauffement climatique et répondre aux engagements pris à Kyoto.
Ce diagnostic doit indiquer la quantité d’énergie consommée pour une utilisation normale du logement, ainsi que sa production en gaz à effet de serre.
Il s’accompagne de recommandations pour améliorer les performances énergétiques du logement.
Le Diagnostic de performance énergétique a une validité de 10 ans.
État des risques naturels et technologiques
Depuis le 1er juin 2006, les bailleurs ont l’obligation de joindre un Etat des Risques Naturels et technologiques (ERNT) à tout contrat de location immobilière (uniquement pour les biens qui se situent sur une commune couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles).
Au terme des articles L 125-5 et R 125-23 à 27 du code de l’environnement, les locataires de biens immobiliers de toute nature, doivent être informés par le bailleur de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
Cet Etat des Risques Naturels et technologiques est valable 6 mois.
Constat de risque d'exposition au plomb
Pour finir le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) mis en place le 12 août 2008, doit désormais être annexé au bail à usage d’habitation pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Ce diagnostic plomb sera valable 1 an. Toutefois, le bailleur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque bail. A défaut d’annexion de ce constat, le bailleur devra indemniser le locataire si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.
Pour la vente et l’achat de votre appartement dans le quartier vous pouvez aussi contacter L'agence LAFORET Immobilier Paris 11 :
www.laforet-paris11.com
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